Debaty sejmoweVI Kadencja

Odpowiedź na interpelację w sprawie niekonstytucyjności i sprzeczności z prawami człowieka masowej wyprzedaży mieszkań socjalnych prywatnym przedsiębiorcom

   Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając z upoważnienia prezesa Rady Ministrów na kolejną interpelację pana posła Janusza Dobrosza w sprawie niekonstytucyjności i sprzeczności z prawem człowieka masowej wyprzedaży mieszkań socjalnych prywatnym przedsiębiorcom, w porozumieniu z ministrem skarbu państwa, uprzejmie komunikuję, co następuje:    1. Lokale w zakładowych budynkach mieszkalnych nie są lokalami socjalnymi w rozumieniu obowiązujących przepisów. Instytucję ˝lokali socjalnych˝ wprowadziła ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych; są nimi obecnie wyłącznie lokale należące do mieszkaniowego zasobu gminy i spełniające wymogi określone w ustawie oraz w uchwale rady gminy.    Gdyby natomiast termin ˝socjalny˝ rozumieć w szerszym znaczeniu i odnosić do lokali, za których używanie najemcy płacą niski czynsz, to należałoby uznać, że wymóg ten spełni znaczna większość lokali, także w budynkach prywatnych. Stan ten jest spowodowany wprowadzeniem po 1945 r. reglamentacji czynszu najmu lokali mieszkalnych i utrzymywaniem tych czynszów dotychczas na poziomie znacznie zaniżonym w stosunku do kosztów związanych z eksploatacją, utrzymaniem i remontami budynków. Jest to wprawdzie korzystne dla najemców, pozbawia jednak właścicieli nieruchomości środków niezbędnych do utrzymywania ich w należytym stanie technicznym i sanitarnym. Dla przedsiębiorstw państwowych posiadających zakładowe budynki mieszkalne konieczność dopłacenia do kosztów ich utrzymania nie miała zasadniczego znaczenia, dopóki ich działalność była dofinansowywana z budżetu państwa. Sytuacja zmieniła się jednak całkowicie z chwilą uwłaszczenia przedsiębiorstw państwowych, a następnie ich komercjalizacji i prywatyzacji. Konieczność dopłaty do kosztów utrzymania budynków, zwłaszcza przez zakłady pracy mające duże osiedla mieszkaniowe, stała się dla nich poważnym problemem. Pozbycie się budynków, nawet nieodpłatnie, leżało w ich interesie, tym bardziej że większość mieszkań zajmowały w nich osoby niezwiązane już stosunkiem pracy z właścicielem budynków, a nie było praktycznie szans na odzyskanie tych mieszkań.    Ze względu na przedstawione wyżej okoliczności nie podzielam poglądu, że po 1989 r. należało instytucję mieszkań zakładowych utrzymać, a nawet rozbudować. Uważam natomiast, że zniesienie tej instytucji, a także pozbycie się własności budynków mieszkalnych, było racjonalne, w pełni uzasadnione i leżało w interesie zakładów pracy oraz ich załóg; niejednokrotnie zapobiegało to upadłości lub likwidacji zakładu pracy.    2. Od 1990 r. właścicielami zakładowych budynków mieszkalnych, zainteresowanymi zbyciem ich własności, były głównie przedsiębiorstwa państwowe oraz powstałe w wyniku ich komercjalizacji spółki handlowe. Przy sprzedaży tych budynków miały zastosowanie, poza przepisami Kodeksu cywilnego, przepisy szczególne odnoszące się do podmiotów zbywających, a wydane na podstawie ustaw o przedsiębiorstwach państwowych oraz o prywatyzacji i komercjalizacji przedsiębiorstw państwowych:    - rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie zasad organizowania przetargu na sprzedaż środków trwałych przez przedsiębiorstwa państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu (DzU nr 97, poz. 443 z późn. zm.) oraz    - rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 20 sierpnia 1997 r. w sprawie określenia szczegółowych zasad i trybu organizowania przetargu publicznego na sprzedaż majątku trwałego lub oddania mienia do odpłatnego korzystania innym podmiotom przez spółkę powstałą w wyniku komercjalizacji oraz warunków, w których dopuszcza się odstąpienie od przetargu (DzU nr 108, poz. 696, z późn. zm.).    Sprzedaż mieszkań w oparciu o te przepisy odbywała się jednak na warunkach znacznie mniej korzystnych dla lokatorów niż sprzedaż mieszkań skarbu państwa i gmin. Najemcom mieszkań zakładowych nie przysługiwało bowiem ustawowe pierwszeństwo ich nabycia. Ponadto ceny, za jakie zbywano mieszkania w różnych zasobach, były różne. Powołane wyżej rozporządzenia przewidywały np. możliwość sprzedaży mieszkań najemcom bez stosowania przetargu, ale dopiero od połowy 1999 r. wprowadzono do nich zmiany umożliwiające obniżenie ceny sprzedaży do 50%.    W rezultacie wielu najemców mieszkań zakładowych nie ubiegało się o ich nabycie, w wyniku czego zakłady pracy niejednokrotnie odstępowały od zamiaru wyodrębniania własności poszczególnych lokali, dokonując sprzedaży budynków, a nawet całych osiedli chętnym kontrahentom, którym można je było sprzedać bez powiadamiania o tym najemców.    Dopiero ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem skarbu państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością skarbu państwa (DzU nr 4, poz. 24) wprowadziła pierwszeństwo dla najemców nabywających zajmowane przez siebie lokale oraz dla osób uprawnionych obligatoryjne ulgi od ceny sprzedaży z tytułu okresu zatrudnienia oraz najmu. Spowodowało to znaczny wzrost zainteresowania najemców kupnem lokali, zaś lokale, na których nabycie najemcy nie wyrażają zgody, nie mogą być sprzedane innym osobom, a jedynie przekazane nieodpłatnie gminie na podstawie ustawy z 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (DzU nr 39, poz. 442, z późn. zm.). O ustawie tej oraz jej nowelizacji z 2000 r. informowałem obszernie w odpowiedzi z dnia 27 lipca br. na poprzednią interpelację.    Sprzedaż lokalu mieszkalnego z pominięciem ustawy z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem skarbu państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością skarbu państwa (DzU nr 4, poz. 24) jest z mocy prawa nieważna.    Ponadto w dniu 6 lipca 2001 r. Sejm RP uchwalił ustawę o nabywaniu byłych mieszkań zakładowych przez ich aktualnych najemców oraz o zmianie niektórych ustaw, która objęła uprawnieniami również najemców mieszkań, które po dniu 5 grudnia 1990 r. w procesach likwidacji, zbywania, prywatyzacji i upadłości przedsiębiorstw państwowych przestały być mieszkaniami zakładowymi.    Wątpliwości budzi stwierdzenie pana posła, że sprzedaż zakładowych budynków mieszkalnych osobom prawnym lub fizycznym, prowadzącym działalność gospodarczą, jest sprzeczna z art. 2 i art. 75 konstytucji. Regulacje zawarte w art. 75 konstytucji dotyczą polityki mieszkaniowej prowadzonej przez władze publiczne i obowiązku ustawowego określenia ochrony praw lokatorów, nie mają zatem związku ze zbywaniem nieruchomości przez osoby będące ich właścicielami.    Trudno jednak uznać słuszność zarzutu, że zmiana właściciela budynku narusza status prawny mieszkania i prowadzi do wyzysku ubogich najemców. Zbycie budynku nie pozbawia bowiem najemców uprawnień do zajmowanych lokali, co wynika z art. 678 i 692 K.c., ani też nie ma wpływu na wysokość płaconego przez nich czynszu.    Jeżeli natomiast zawarta w formie aktu notarialnego umowa przeniesienia własności nieruchomości narusza obowiązujące prawo, to właściwy sąd może stwierdzić nieważność takiej umowy.    3. Reasumując, trudno, aby pan premier przystępował obecnie do prac na temat zmiany regulacji prawnych dotyczących mieszkań tzw. zakładowych, skoro parlament właśnie zakończył szeroko zakrojone prace legislacyjne związane z tymi mieszkaniami. Obowiązujące obecnie ustawy regulują zasady i tryb zbywania zakładowych budynków mieszkalnych oraz poszczególnych lokali w taki sposób, że stwarzają najemcom możliwości nabycia zajmowanych przez nich lokali na bardzo korzystnych warunkach.    4. Obowiązująca od dnia 10 lipca br. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU nr 71, poz. 733) zapewnia lokatorom ochronę praw do zajmowanych lokali, dopuszczając możliwość wypowiedzenia przez właściciela budynku stosunku prawnego tylko z przyczyn określonych w ustawie (art. 11), a także chroni ich przed dowolnym podwyższaniem przez właściciela budynku czynszu i opłat za lokal. Dotyczy to również najemców dawnych mieszkań zakładowych. Płacony przez nich czynsz może być podwyższany tylko w granicach określonych w art. 9 powołanej ustawy, a dodatkową ochronę dla tych najemców stanowi art. art. 28 ust. 2, zgodnie z którym płacony przez nich czynsz w okresie do dnia 31 grudnia 2004 r. nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu.    Jeżeli zatem nabywca zakładowego budynku mieszkalnego zamierza uzyskać maksymalne zyski z najmu lokali mieszkalnych w tym budynku znacznie podwyższając czynsze, to obowiązujące przepisy skutecznie uniemożliwiają realizację tych zamierzeń.    Z poważaniem    Podsekretarz stanu    Piotr Mync    Warszawa, dnia 23 sierpnia 2001 r.